Bij het kopen van een bestaande woning betaal je doorgaans voor de leveringsakte en, als je een hypotheek afsluit, voor de hypotheekakte. Daarnaast brengt de notaris kosten van het Kadaster en controles in rekening. Overdrachtsbelasting kan ook op de nota staan, maar is een belasting en geen notaristarief.
Hoe hoog de rekening precies wordt, verschilt per notariskantoor en situatie. Notaristarieven zijn vrij. Vergelijk daarom niet alleen het totaalbedrag van offertes, maar controleer welke werkzaamheden, belastingen en externe kosten daarin zijn opgenomen.
Notaris kosten overzicht bij het kopen van een huis
| Kostenpost | Wanneer speelt deze? | Waar betaal je voor? | Fiscaal bij een eigen woning |
|---|---|---|---|
| Leveringsakte | Bij de juridische overdracht van de woning | Opstellen, controleren, ondertekenen en inschrijven van de eigendomsoverdracht | Niet aftrekbaar |
| Hypotheekakte | Wanneer je een hypotheekrecht laat vestigen | Opstellen en passeren van de akte tussen jou, de geldverstrekker en de notaris | Kosten voor de hypotheekakte kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn |
| Kadasterkosten | Bij inschrijving van de leverings- en eventueel hypotheekakte | Registratie in de openbare registers en benodigde onderzoeken | Inschrijving hypotheekakte kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn; inschrijving leveringsakte niet |
| Onderzoek en administratie | Bij iedere overdracht | Onderzoek naar partijen, woning, rechten, beslagen en geldstromen | Afhankelijk van de relatie met aankoop of financiering |
| Extra akten of werkzaamheden | Alleen als jouw situatie daarom vraagt | Bijvoorbeeld een samenlevingscontract, testament, volmacht of aanvullende afspraken | Niet automatisch aftrekbaar als hypotheekkosten |
Op de nota van afrekening staan vaak meer bedragen dan alleen notariskosten. Denk aan de koopsom, overdrachtsbelasting, verrekening van zakelijke lasten en eventueel facturen van andere partijen. Het eindbedrag op die nota is daarom niet hetzelfde als het honorarium van het notariskantoor.
Wat is het verschil tussen de leveringsakte en hypotheekakte?
De leveringsakte — ook transportakte of eigendomsakte genoemd — regelt dat de woning juridisch van de verkoper naar jou overgaat. De notaris controleert de gegevens en afspraken, laat de akte ondertekenen en schrijft een afschrift in bij het Kadaster. Pas na de juridische levering sta je als eigenaar geregistreerd.
De hypotheekakte regelt iets anders. Daarin geef je de geldverstrekker een hypotheekrecht op de woning als zekerheid voor de lening. Jij, de geldverstrekker en de notaris zijn daarbij betrokken. Ook deze akte wordt bij het Kadaster ingeschreven.
Koop je zonder hypotheek, dan heb je dus nog steeds een leveringsakte nodig, maar geen nieuwe hypotheekakte. Koop je mét hypotheek, dan worden bij de overdracht doorgaans beide aktes gepasseerd.
Hoeveel kost de notaris bij een huis kopen?
Er bestaat geen wettelijk vast tarief. Notarissen bepalen hun eigen prijzen en kantoren bouwen offertes niet altijd op dezelfde manier op. Notaris.nl noemt voor een leveringsakte en hypotheekakte samen een bedrag rond € 1.300 inclusief btw, maar vermeldt daarbij nadrukkelijk dat prijzen per kantoor verschillen. Gebruik dit als globale oriëntatie, niet als begroting voor jouw aankoop.
Het totaal kan hoger of lager uitvallen door:
- het tarief van het gekozen notariskantoor;
- het aantal benodigde aktes;
- kadastrale inschrijvingen en onderzoeken;
- extra controles of bijzonderheden rond de woning;
- een volmacht wanneer iemand niet zelf kan tekenen;
- aanvullende documenten, zoals een samenlevingscontract of testament;
- spoed of wijzigingen laat in het proces.
Vraag daarom een gespecificeerde offerte. Een laag basistarief zegt weinig wanneer verplichte onderzoeken, Kadasterkosten, btw of administratie pas later worden toegevoegd.
Welke bedragen zijn geen notariskosten?
De notaris beheert rond de overdracht meerdere geldstromen. Daardoor staan op dezelfde nota posten die niet door de notaris als honorarium worden verdiend.
Overdrachtsbelasting is daar een duidelijk voorbeeld van. De notaris int het bedrag en draagt het af, maar het blijft belasting. Ook de koopsom, verrekening van gemeentelijke lasten en eventueel andere facturen kunnen via de derdengeldenrekening lopen.
Maak in je eigen budget daarom onderscheid tussen:
- het honorarium en de werkzaamheden van de notaris;
- externe kosten, zoals inschrijving bij het Kadaster;
- belastingen en verrekeningen;
- andere aankoop- en financieringskosten.
Voor het volledige plaatje kun je ook het overzicht van de kosten bij aankoop van een woning gebruiken.
Wat betaal je aan notariskosten zonder hypotheek?
Als je de woning volledig met eigen middelen koopt, is er geen geldverstrekker die een hypotheekrecht laat vestigen. Je hebt dan normaal gesproken geen hypotheekakte nodig en betaalt dus ook niet voor het opstellen en inschrijven daarvan.
De leveringsakte blijft wel noodzakelijk. De woning moet juridisch aan jou worden geleverd en bij het Kadaster op jouw naam komen. Ook onderzoeken, administratie en eventuele aanvullende werkzaamheden blijven bestaan.
“Zonder hypotheek” betekent dus niet “zonder notaris”. Het betekent vooral dat één belangrijk onderdeel van de gebruikelijke rekening vervalt. Laat de offerte duidelijk vermelden welke kosten wel en niet zijn opgenomen.
Wanneer betaal je de notaris?
Voor de overdracht ontvang je de conceptaktes en de nota van afrekening. Notaris.nl beschrijft dat deze stukken doorgaans een paar dagen voor de overdracht worden toegestuurd. Controleer namen, bedragen, afspraken en verrekeningen meteen en meld fouten vóór de passeerdatum.
Op de nota staat welk bedrag vanuit je hypotheek beschikbaar komt en welk bedrag je zelf moet aanvullen. Jouw eigen bijdrage moet vóór de afspraak op de rekening van de notaris staan. Is het benodigde geld niet tijdig binnen, dan kan de overdracht niet doorgaan.
Maak het bedrag niet over op basis van een losse e-mail met gewijzigde betaalgegevens. Controleer de rekening en betaalinstructies via een betrouwbaar kanaal bij het notariskantoor. Rond woningoverdrachten worden geregeld pogingen tot factuurfraude gedaan.
Wat staat er op de nota van afrekening?
De nota van afrekening brengt de geldstromen voor jouw aankoop bij elkaar. Als koper kun je onder meer deze onderdelen zien:
- de koopprijs van de woning;
- het hypotheekbedrag dat de geldverstrekker aanlevert;
- je eigen inbreng;
- overdrachtsbelasting als die van toepassing is;
- honorarium voor de leverings- en hypotheekakte;
- Kadasterkosten en onderzoeken;
- verrekening van zakelijke lasten tussen koper en verkoper;
- eventuele andere afgesproken kosten.
Onderaan staat het bedrag dat je nog moet betalen of ontvangt. Controleer ook of eerdere betalingen, zoals een waarborgsom, correct zijn verwerkt. Vraag uitleg bij iedere post die je niet herkent; de nota moet vóór het tekenen duidelijk zijn.
Zijn notariskosten aftrekbaar?
Niet alle notariskosten worden fiscaal hetzelfde behandeld. Volgens de Belastingdienst zijn kosten die rechtstreeks samenhangen met het verkrijgen van de eigenwoningschuld onder voorwaarden aftrekbaar. Daaronder vallen de notariskosten voor de hypotheekakte en de kadastrale rechten voor die hypotheekakte.
De kosten van de eigendomsoverdracht zijn niet aftrekbaar. Het gaat dan onder andere om de leveringsakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster. Ook overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar als financieringskosten.
Bewaar de gespecificeerde nota en factuur. Zo kun je het financieringsdeel onderscheiden van het aankoopdeel. Bij een gemengde lening, bijzondere woonsituatie of twijfel over je aangifte is persoonlijk fiscaal advies verstandig.
Kun je notariskosten meefinancieren?
De kosten horen bij je totale aankoopbudget, maar dat betekent niet dat je ze boven op de woningwaarde in je hypotheek kunt stoppen. Voor een reguliere hypotheek geldt als hoofdregel dat de lening niet hoger is dan 100% van de woningwaarde. Bijkomende aankoopkosten verhogen die marktwaarde niet vanzelf.
Heb je binnen de maximale hypotheek op basis van inkomen én woningwaarde ruimte, dan kan de financieringsopzet anders uitpakken dan wanneer je al maximaal leent. In de praktijk moet je bij de aankoop van een bestaande woning meestal rekening houden met eigen geld voor kosten buiten de koopsom.
Laat daarom vóór het bieden niet alleen je maximale hypotheek berekenen, maar ook het bedrag dat je zelf nodig hebt voor notaris, belasting, taxatie, advies en een gezonde buffer.
Hoe vergelijk je offertes van notarissen?
Vergelijk dezelfde werkzaamheden met elkaar. Controleer per offerte:
- of zowel de leveringsakte als hypotheekakte is opgenomen;
- of btw in de getoonde bedragen zit;
- welke Kadasterkosten en onderzoeken apart worden berekend;
- of administratie-, dossier- of identificatiekosten zijn inbegrepen;
- wat wijzigingen, een volmacht of extra werkzaamheden kosten;
- welke termijn geldt voor het aanleveren van stukken;
- hoe en wanneer je de definitieve nota ontvangt.
De goedkoopste offerte is niet automatisch de voordeligste wanneer belangrijke posten ontbreken of communicatie moeizaam verloopt. Bij een woningoverdracht wil je vooral dat bedragen en afspraken tijdig duidelijk zijn.
Wat kan Verhelder voor je doen?
Verhelder neemt de notariskosten mee in het volledige financieringsplaatje. We laten zien hoeveel eigen geld je naar verwachting nodig hebt, welke financieringskosten mogelijk fiscaal anders worden behandeld en welk bedrag je naast de koopsom moet reserveren.
We zijn niet de notaris en bepalen het notaristarief niet. Wel stemmen we tijdens het hypotheektraject af welke stukken nodig zijn en helpen we je de financiële gevolgen van de overdracht vooraf te begrijpen. Zo komt de nota van afrekening niet pas op het laatste moment als verrassing.
Lees meer over de begeleiding bij een eerste woning kopen of laat je mogelijkheden bekijken voordat je een bod uitbrengt.
Bronnen en actualiteit
Het onderscheid tussen de aktes, kosten koper en betaalmomenten is gecontroleerd aan de hand van Notaris.nl over kosten koper, Notaris.nl over de woningoverdracht en de informatie van de Rijksoverheid over aankoopkosten. De fiscale uitleg is gebaseerd op het overzicht van de Belastingdienst over aftrekbare eigenwoningkosten.
Tarieven, belastingen en fiscale regels kunnen wijzigen. Vraag voor jouw overdracht een actuele offerte en controleer de persoonlijke fiscale gevolgen.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent? Verhelder is onafhankelijk hypotheekadviseur in Assen, met een 9,6 van klanten. Plan een vrijblijvende kennismaking of bekijk wat we doen bij hypotheekadvies.
Wil je rustig sparren over jouw situatie?
We kijken graag mee welke keuzes logisch zijn en welke stappen daarbij horen.
Veelgestelde vragen
Wat kost een notaris bij het kopen van een huis?
Er is geen vast wettelijk tarief. Notaris.nl noemt voor een leveringsakte en hypotheekakte samen een globale indicatie rond € 1.300 inclusief btw, maar prijzen en inbegrepen werkzaamheden verschillen per kantoor en situatie. Vraag daarom altijd een gespecificeerde offerte.
Welke notariskosten betaal je bij het kopen van een huis?
Je betaalt doorgaans voor de leveringsakte, benodigde onderzoeken en inschrijving bij het Kadaster. Sluit je een hypotheek af, dan komen daar de hypotheekakte en de inschrijving daarvan bij. Extra werkzaamheden kunnen afzonderlijk worden berekend.
Wat is het verschil tussen een leveringsakte en hypotheekakte?
Met de leveringsakte wordt de woning juridisch aan jou overgedragen. Met de hypotheekakte krijgt de geldverstrekker een hypotheekrecht op de woning als zekerheid voor de lening. Zonder hypotheek heb je wel een leveringsakte, maar geen nieuwe hypotheekakte nodig.
Wanneer betaal je de notaris bij de aankoop van een huis?
Je ontvangt vóór de overdracht een nota van afrekening. Het bedrag dat je zelf moet bijdragen, moet vóór de passeerafspraak op de rekening van de notaris staan. Controleer de uiterste betaaldatum en betaalgegevens bij het notariskantoor.
Wat zijn de notariskosten als je zonder hypotheek koopt?
Zonder hypotheek vervallen de kosten voor een nieuwe hypotheekakte en de inschrijving daarvan. Je betaalt nog steeds voor de leveringsakte, Kadasterkosten, onderzoeken en eventuele aanvullende werkzaamheden.
Welke notariskosten zijn aftrekbaar?
Bij een eigen woning zijn de notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte onder voorwaarden aftrekbaar. De kosten van de leveringsakte en de inschrijving daarvan zijn niet aftrekbaar. Controleer de actuele regels en je persoonlijke situatie.
Kun je notariskosten meefinancieren in de hypotheek?
Dat hangt af van je ruimte op basis van inkomen en woningwaarde. Omdat een reguliere hypotheek in beginsel niet boven 100% van de woningwaarde uitkomt, heb je voor bijkomende aankoopkosten vaak eigen geld nodig.
Michel Hendriks
Michel helpt kopers en huiseigenaren in Assen en omgeving met duidelijke uitleg over hypotheekkeuzes, documenten en vervolgstappen.